Donación de vivienda: definición, ventajas y pasos para realizarla

27 Jun Donación de vivienda: definición, ventajas y pasos para realizarla

A menudo hemos escuchado a algún conocido decir que ha recibido una herencia de una vivienda, pero muy pocas veces hemos escuchado el término donación. Para salir de dudas entre estos dos términos y si algún día te toca a ti barajar estas posibilidades, hemos querido plasmar en este artículo la definición de cada uno de ellos, así como otros aspectos relevantes relacionados con los trámites para hacer una donación o los costes que tiene que asumir cada parte.

El coste total de una donación dependerá de los impuestos aplicables a cada inmueble. Y la suma de los impuestos que paga el donante y el receptor será el coste final de la donación. Aunque una herencia conlleva menos gastos que una donación, estas últimas son más beneficiosas en algunos casos y ahora veremos por qué.

Y es que hay ciertas Comunidades Autónomas como Madrid que ofrecen bonificaciones de hasta el 99% del impuesto si la donación es de padres a hijos. Otras Comunidades Autónomas que suelen presentar también bonificaciones son Canarias, Baleares, Castilla-La Mancha y Murcia.

Donación y herencia

La donación es un acuerdo voluntario donde el propietario de una vivienda da gratis su casa al nuevo dueño. Aquí hay que tener en cuenta que el donante puede reservar el usufructo vitalicio, es decir, podrá quedarse en la vivienda hasta que fallezca. Normalmente, los gastos de la luz, agua…los paga el hijo.

En el caso de la herencia, la vivienda no la poseerá el heredero hasta que la persona no muera. Asimismo, se puede cambiar el testamento y de herederos cuando se quiera.

Ventajas de una donación de vivienda

La donación tiene la ventaja de ser escalable y reversible.

• Escalable: el donante cede la titularidad de la vivienda, pudiendo reservar el usufructo mientras viva. Una vez fallezca, el receptor poseerá todos los derechos. Es una forma de que el donante se asegura la herencia de sus hijos.
• Reversible: se trata de una cláusula donde los hijos deberán cumplir con las condiciones acordadas (hacerse cargo de sus padres, de otras personas mayores, de menores con alguna enfermedad o de los bienes recibidos) si quieren conservar la titularidad del inmueble.

Dependiendo de la ubicación geográfica, se pagará una cantidad u otra. Por lo que te resultará beneficioso si lo planificas y analizas con tiempo. Por un lado, el tributo de una herencia se paga en la ciudad donde vive el transmisor. En cambio, las donaciones de bienes inmuebles se tributan en el lugar donde está ubicado el inmueble.

Por tanto, si la vivienda se ubica en comunidades con una tributación más baja, la donación a tus hijos será más viable porque pagarás menos que si se trata de una herencia.

Pasos para realizar una donación de vivienda de padres a hijos

Si eres tú el que quieres donar tu vivienda, deberás conseguir:

• Una nota simple en el Registro de la Propiedad.
• El último recibo pagado del IBI.
• Certificado firmado por el secretario de la comunidad de propietarios (si quieres donar una casa en vida).
• Firmar una escritura pública ante notario de la donación.
• El donante deberá registrar la vivienda de nuevo en el Registro de la Propiedad.

¿Qué impuestos que paga el donante y el receptor?

En el caso de la donación, los impuestos que se deben pagar son:

• El Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este lo paga el que recibe la donación y el porcentaje dependerá de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda y de sus bonificaciones.
• IRPF: Lo paga el donante y si este tiene más de 65 años de edad y es su vivienda habitual, estará exento de este impuesto. En caso de que no sea así, debe declararlo en su renta, indicando el valor de la vivienda en el momento de la donación y el valor que tenía cuando lo adquirió. Si la diferencia es positiva, el donante tendrá que tributar entre un 19 y un 23 %. Este porcentaje podría verse reducido si el inmueble cuenta con más de 25 años de antigüedad.
• Plusvalía municipal: Lo paga el receptor de la donación. Y se calcula sobre el valor catastral del suelo de la vivienda, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde que se adquirió el inmueble y el tipo de gravamen fijado por cada ayuntamiento. En herencias, suele haber bonificaciones, pero en donación normalmente hay que abonar una gran cantidad.

¿Donación o herencia, qué es mejor?

Considerando todo lo anterior, y para analizar qué es más conveniente, deberás tener en cuenta lo siguiente:

• Saber el valor del inmueble.
• Analizar la situación patrimonial y financiera del heredero.
• Conocer el impuesto de una donación y la cantidad total a pagar por el heredero según la Comunidad Autónoma donde esté la vivienda.

Barajando todo esto, podrás decantarte por una herencia o donación. Recuerda que si es una herencia, tus hijos no tendrán posesión de la casa hasta que no fallezcas.  En el caso de la donación en vida, puede ser positivo si se firma el usufructo, donde los padres seguirán disfrutando de la vivienda hasta que mueran (aprovechando los tipos reducidos). Por último, si ninguna de las dos opciones te resulta óptima, tienes la opción de que tus hijos compren tu vivienda.

Esta otra opción alternativa, la compraventa entre familiares, sería otro modelo de transmisión patrimonial. Aquí los hijos compran la vivienda a sus padres mediante escritura pública ante notario. Los padres liquidan el IRPF y la plusvalía municipal, y los hijos el impuesto de transmisión patrimonial (que varía según la Comunidad Autónoma).

La clave en esta alternativa es el dinero a cambio de la operación, ya que si no se entrega dinero, se consideraría una donación.

Si necesitas que te asesoremos sobre qué opción encaja mejor a tus necesidades, ¡no dudes en ponerte en contacto con nosotros!