26 Mar Incidencia por coronavirus en contratos de arrendamiento
Incidencia de la pandemia por coronavirus (Covid-19) en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda o del local de negocio. ¿Es posible la modificación de las cláusulas pactadas tanto para la renta como para el retraso del pago?. ¿Se puede efectuar de forma unilateral?
Desde varias fuentes de información: prensa especializada, internet, redes sociales, etc., se está barajando y divulgando la posibilidad de aplicar ante una situación excepcional como la que estamos viviendo, la adopción y aplicación de forma unilateral, por parte del arrendatario, de anular o reducir la renta pactada en el contrato por el periodo que dure esta situación, así como la fecha en que quiere realizar la obligación. Ello es, a todas luces, contrario a Derecho, debiendo siempre acudir al pacto entre las partes.
Conozcamos un poco la situación actual
Con motivo de la pandemia del Covid-19, y ante la imposibilidad o dificultad de las empresas de cumplir con los contratos firmados, en su calidad de arrendatarios, dos son las posibilidades a las que podrían reclamar en su favor: la fuerza mayor y una cláusula menos conocida, pero que se está popularizando por el interés que suscita, la cláusula rebus sic stantibus(*).
Intentemos desgranar el asunto. Un arrendatario de un local de negocio tiene, como obligación esencial, el pago de la renta. Ahora bien, a raíz de la declaración del Estado de Alarma aprobado por la situación que atraviesa el país debido al Covid-19, tiene prohibida la apertura del local, por lo que, en esta situación sobrevenida, se hace nula la capacidad de producción de ingresos para poder asumir los pagos de cualquier índole que mantienen el negocio en funcionamiento.
Para el caso del contrato de arrendamiento, esta cláusula persigue, más que la resolución del propio contrato, la modificación de las prestaciones inicialmente pactadas con el fin de restaurar su equilibrio. Operaría como un mecanismo de ajuste, en el que la última finalidad sería el mantenimiento de los compromisos asumidos, pero acordando sus condiciones económicas a la nueva realidad sobrevenida.
Debemos aclarar aquí, que no es un acto unilateral, sino que ha de ser consensuado por las partes, siempre. Desde la suspensión del importe de las mensualidades durante el periodo que pudiere alargarse esta situación, a la reducción de dicho importe y, qué duda cabe, al consentimiento de las fórmulas temporales de pago, plazos, etc., para afrontar la deuda contraída.
Si se aplicara de forma unilateral, en caso de disconformidad de alguna de las partes, se puede acudir a los Juzgados para que estos se pronuncien sobre el caso expuesto. Es más, nada impide, ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar, de reducir la renta e imponiendo las fechas en las que efectuará la obligación, que el arrendador pueda acudir a los Juzgados y Tribunales y formular el oportuno desahucio y lanzamiento.
A modo de conclusión, como hemos visto, no existen soluciones en derecho de aplicación unilateral directa, por tanto, nuestro consejo es actuar de buena fe y, sobre todo, con sentido común, por cuanto estamos ante una situación social y económica excepcional que requiere una especial sensibilidad a la hora de afrontar sus problemas.
Por último, conocedor de la situación, el Gobierno de la Nación (información facilitada por los medios de comunicación) está estudiando la regulación oportuna para dar una solución que satisfaga a unos y otros. ¿Lo conseguirá?.
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(*) Cláusula rebus sic stantibus: Si nos atenemos a esta máxima o aforismo latino, significaría algo así como “estando así las cosas”….
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