¿Cómo tributa la venta de una vivienda?

30 Jun ¿Cómo tributa la venta de una vivienda?

La venta de una vivienda supone una serie de trámites y obligaciones para el vendedor de la vivienda. Aunque hay excepciones donde los contribuyentes están exentos de pagar impuestos.

¿Quieres saber en qué consisten estas obligaciones? ¿Quiénes quedan exentos? Aclaramos todo esto durante este post.

Impuestos que debe afrontar el vendedor de una vivienda

Son tres los impuestos: IRPF por la ganancia patrimonial, plusvalía municipal y el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles).

El IRPF

En el caso de una vivienda, garaje o local, el vendedor debe reflejar en la declaración del IRPF la ganancia obtenida o pérdida patrimonial cuando realiza la operación de una venta de inmueble.

Existen excepciones donde las ganancias patrimoniales quedan exentas. ¿Cuándo?

• Se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual.
• Si el vendedor de la vivienda habitual tiene más de 65 años.
• Si la venta la realiza alguien mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia o en casos de dación de pago (se entrega un bien para saldar una deuda).

La cantidad máxima que se podrá destinar a la renta vitalicia es 240 mil euros. Y la reinversión debe realizarse en 6 meses.

Ganancia patrimonial y valor de adquisición

Por otro lado, hay que dejar claro que la ganancia patrimonial es el beneficio económico que obtiene el vendedor con esta operación. Para saber cuánto es la cuantía habrá que calcular el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor después de la operación y restar al importe de la venta los gastos y tributos de la operación.

Por otra parte, hay que conocer también el valor de adquisición, esto es la cantidad que pagó en su momento el vendedor, y a esto hay que sumarle los tributos y gastos de esa operación y restarle los beneficios fiscales y amortizaciones.

Si el valor de transmisión es mayor al de adquisición, quiere decir que el vendedor obtiene ganancia patrimonial y debe tributar por ellos. Las ganancias patrimoniales tributan a diferentes tipos dependiendo de la cuantía:

• 19 % hasta los primeros 6.000 euros de ganancia.
• 21% entre 6.000 y 50.000 euros.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros.
• 26 % más de 200.000 euros. (Este último se aprobó en 2021 para las rentas más altas).

Plusvalía

Este impuesto depende de los ayuntamientos y afecta al terreno o suelo. Para calcularlo habrá que fijarse en el catastro y en los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad.

Una vez firmada la escritura de compraventa, el vendedor tiene 30 días hábiles para pagar ese impuesto. El importe de la plusvalía se puede calcular de varias formas:

A. Método real: tiene en cuenta el precio de venta, el precio de compra, el porcentaje de valor catastral y el porcentaje establecido por el ayuntamiento.

B. Método objetivo: tiene en cuenta el valor catastral del suelo. El coeficiente fijado por el ayuntamiento según el tiempo en que el vendedor ha sido propietario y un porcentaje establecido por el ayuntamiento.

IBI

El impuesto de bienes inmuebles es otro impuesto municipal que se paga anualmente una vez que se adquiere la vivienda. En la compraventa, normalmente el vendedor se hace cargo del pago, pero también existe la posibilidad de repartirse el pago entre los dos.

¿Qué pasa si vendo una vivienda y tengo pérdidas?

Si has tenido pérdidas con la venta de una vivienda, no deberás tributar. Aunque sí debes incluirlo en la declaración del IRPF.

Normalmente, las pérdidas pueden compensare con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio. Y el resultado será una rebaja en la factura fiscal.

Pero si el resultado sigue saliendo negativo, se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del ejercicio (con límite del 20 % de ese saldo). ¿Y qué pasa si sigue saliendo negativo? Se compensará durante los 4 años posteriores.

¿Te han quedado algunas dudas sobre cómo tributar una vivienda? ¿Necesitas ayuda para calcular la ganancia patrimonial de una vivienda? Consúltanos sin compromiso para asesorarte y brindarte toda la información que necesites.