Cómo reclamar los vicios ocultos en un inmueble

19 Feb Cómo reclamar los vicios ocultos en un inmueble

Cuando vas a elegir una nueva casa, te fijas en muchos factores como el lugar donde está ubicada, su iluminación  o el espacio.

En concreto cuando el piso es de segunda mano, tendemos a prestar más atención a su estado, si está todo viejo y necesita reformarse. Pero, ¿qué pasa cuando la casa es de nueva construcción? Automáticamente pesamos que todo es nuevo, nadie aún la ha estrenado y no te imaginas ni por asomo que tenga algún defecto.

Por desgracia, tanto en un caso como en otro, los vicios ocultos aparecen y es importante que sepas que puedes reclamarlos dentro de un plazo establecido. Además de esta información,  deberás conocer otros detalles importantes sobre los vicios ocultos en el inmueble para salir victorioso de esta reclamación.

¿Qué es un vicio oculto?

Un vicio oculto es un defecto grave que impide el aprovechamiento y utilización de un bien, como puede ser una casa o un local. Además, los vicios ocultos no se detectan a simple vista y se descubren cuando alguien empieza a vivir en una vivienda.

El dilema con la aparición de los vicios ocultos se encuentra en que la vivienda no está en las condiciones que el vendedor había señalado antes de la compra. Pero por suerte, cualquier comprador que pase por esta situación, estará amparado por el Código Civil. Por lo que podrá reclamar legalmente al vendedor por vicios ocultos, tanto si el vendedor conociera o no estos defectos.

Entre los vicios ocultos de un inmueble más comunes se encuentra los relacionados con el suelo, el agua, el sistema eléctrico, los problemas acústicos o térmicos y los defectos en los acabados.

Condiciones necesarias para reclamar un vicio oculto de un inmueble

Pero ojo, cualquier desperfecto no se considera un vicio oculto. Deben darse estas condiciones:

• El vicio oculto tiene que ser grave. Es decir, que si el comprador lo hubiera sabido antes, este no la hubiera comprado o la habría adquirido por un valor inferior.
• El vicio tiene que estar oculto. Si el defecto es detectable, el comprador no podrá reclamar por vicio oculto.
• El desperfecto debe existir antes de la venta. Aunque el comprador se dé cuenta más adelante.

¿Qué acciones puedes llevar a cabo ante un vicio oculto de un inmueble?

Según la gravedad del vicio oculto que descubras, podrás escoger entre dos opciones para reclamar:

Acción redhibitoria

Se ejerce cuando la gravedad del asunto imposibilita la habitabilidad de la vivienda. Con esta acción, el comprador de la vivienda pide la cancelación del contrato y la devolución de todos los gastos derivados de la compraventa (gestoría, notaría, impuestos, etc.).

Además, el comprador puede pedir una indemnización si el vendedor tenía conocimientos de estos defectos antes de la compra.

Acción quanti minoris

En este caso, aunque el defecto es grave, no lo es tanto como para no poder vivir en ella. Con esta acción, el comprador reclama al vendedor bajar el precio del bien, para que así sea equivalente al coste de la reparación del defecto.

¿Cuál es el procedimiento a seguir?

Antes de tomar ninguna acción, lo que recomendamos es valorar la gravedad del vicio oculto. Para ello, tendrás que pedir ayuda a un arquitecto que se encargará de realizar un informe técnico sobre la naturaleza del daño. Aquí deberá constar la fecha del contrato y el plazo para solucionarlo.

Después, deberás enviárselo al vendedor para informarle sobre lo acontecido. A veces, el vendedor asume su responsabilidad, por lo que podréis solucionarlo de forma rápida.

En caso de que este no asuma los costes, deberás acudir a la oficina de mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia, quien mediará entre ambas partes para evitar los costes de los tribunales.

Por último, si con esto tampoco llegáis a un acuerdo, se iniciará un proceso judicial. Llegados a este punto, te aconsejamos que te asesores con un abogado especialista en derecho inmobiliario.

¿Qué plazos tienes para reclamar un vicio oculto de una vivienda?

Teniendo cuenta todo esto, es de vital importancia que no te pases los plazos estipulados por ley para reclamar.

Aquí habrá que diferenciar entre viviendas nuevas o usadas. En viviendas usadas, el plazo que tienes para reclamar es de 6 meses. Aunque si es usada pero su construcción es reciente, el comprador estará cubierto según los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de Edificación durante uno, tres y diez años.

En viviendas nuevas, esta misma ley establece que los constructores deben entregar la casa con unas mínimas garantías:

• Arreglo de daños estéticos durante el primer año.
• Daños de construcción o instalaciones que afectan a la habitabilidad durante tres años.
• Soluciones de daños estructurales que comprometan la estabilidad y mecánica del edificio durante diez años.

¿Se puede reclamar vicios ocultos de una vivienda de alquiler?

Del mismo modo que podemos reclamar los vicios ocultos de una vivienda nueva o de segunda mano, la ley también ampara a los inquilinos. Y este tiene 6 meses para reclamar desde la entrega de la vivienda.

En definitiva, si está buscando un nuevo hogar, recuerda analizar con detalle la vivienda, tanto si es de segunda mano como si es nueva, para no llevarte sorpresas de última hora. No obstante, si después de este análisis, te das cuenta de que hay vicios ocultos en el inmueble, no te preocupes y toma las acciones pertinentes para reclamar al vendedor.